各地拉住房价疯牛都有啥武器?

2017-09-19 10:07:58
来源:房王网
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  9月12日,长沙楼市放出大招。长沙市政府推出定向限价商品住房,第一批20个项目共建设11682套,第二批建设计划正在制订中。在首批项目中将有1208套房屋推出,其销售价格仅为每平方米4950元,有人考证,这一价格不到周边地段二手房价格的一半,“长沙房价下降50%”的说法便由此而来。

  要知道长沙市房价出现近一年来疯涨,购房指标被炒至10万元等非理性现象。12日的楼市消息,可以说是面对节节攀升的房价,长沙今年最新推出的楼市调控措施。其实,不光是长沙,全国各地的市长们都在忙着抑制房地产泡沫。

  市长们口袋里还藏着哪些武器?

  能不能戒掉土地财政的“瘾”

  长沙推出的定向限价商品住房价格为什么这么低?

  看看官方的解释。长沙市住房保障服务局负责人介绍,建设单位以行政划拨土地建设定向限价商品住房的,在商品住房预售前,由建设单位统一缴纳土地出让金,没有土地溢价,相当于政府把土地溢价让利给了老百姓,建设单位的土地成本更低,因而住房成本也更低;建设单位以招拍挂取得的出让地建设定向限价商品住房的,项目免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金,服务性收费减半征收,同样是政府让利给了老百姓,因此房价更低了。

  这段解释直接把过往我国房价高企的“谜底”给解开了。

  1987年12月1日开始,深圳模仿香港,在内地第一个实行土地拍卖,3块地卖了2336万元。从此,潘多拉魔盒被打开,香港的房地产模式正式登陆内地,各地群起响应、纷纷效仿,卖地成为大多数地方政府重要的收入来源,用以满足各地城市建设庞大的资金需求。

  然而,土地财政将地方政府捆绑在了房地产这头巨兽身上,一路狂奔,眼看房地产泡沫越吹越大,却欲罢不能。

  1995—2012年,我国名义GDP增长8.6倍,工资总额增长8.8倍,税收增长16.7倍,政府收入增长18.8倍,土地出让金增长64倍。

  作为这一模式的“开山鼻祖”,香港已坐上全球房价最高城市的位置,今年上半年房地产价格上涨9.3%,据说一个停车位就曾卖出518万港元的天价。

  剖析高企的房地产价格组成,地价的持续上涨无疑是高房价的重要推手。全国工商联房地产商会的报告显示,房地产开发企业的土地成本占总成本的41.2%,占直接成本的比例则达58.2%。

  今年7月24日,有地产界人士称,从土地的供给情况来看,土地供给制度已经成为房价继续上涨的因素。去两年地价高企,土地价格的上涨还会推动房价的上涨,房价不可能在土地价格上涨的情况下出现大幅下跌。面粉不降价,面包怎么会便宜?问题是,地方政府有没有壮士断腕的改革决心,彻底摆脱土地财政?

  长沙已经出现土地财政依赖度下降的迹象,今后将加大保障房土地供应。

  保持房地产市场平稳的重要措施之一,就是每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%。超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中,房地产占了百分之七八十,长远看没后劲。

  上海市市长表示,绝不能以高地价、高房价换取一时的经济增长和财政增长。

  而让地方政府拿不到土地出让收入的各类保障性住房能不能平抑房价,关键在于能不能持续、大批量地供应,若能做到,必然把高房价拉下马。

  加大供地量成必选项

  掉头回到土地全面划拨的年代是个白日梦。相对于庞大的房地产市场供应量,保障房计划可以说是远水解不了近渴。

  当前土地供给制度下,地方政府是住宅市场中唯一的土地卖方,卖多少、卖什么价、怎么卖基本都是地方政府说了算。从各地市长们的公开表态来看,加大土地供应都是政策篮子里的必选项。9月9日,北京市市长强调,未来5年实施150万套住宅用地供应计划。

  从效果来看,只要供地计划真正落实到位,再配套其他调控办法,房价几乎必然应声而落。

  2016年,安徽合肥房价暴涨,“找不到副市长就买不到房”。今年却大为改观,去年10月滨湖二手房价格最高每平方米2.3万~2.4万元、平均为2万~2.1万元,目前均价为每平方米1.6万~1.7万元,最低价降至1.3万元左右。房价下跌的背后,是合肥土地市场“开仓放粮”。初步估计,合肥今年土地供应量将达到12064.831亩,约800万平方米。

  长沙从房价洼地到领涨先锋,提供了另一个观察样本。

  十几年来, 长沙城区“ 东拓西进,南移北扩”,土地供应持续扩大,2013年达到顶点——经营性土地供地727万平方米,高于绝大多数省会城市。长沙住宅市场供求比2013年、2014年分别为1.3、1.5, 到2014年底去库存周期为24个月。供过于求的格局下,长沙房价得以被压制,主城区房价近10年稳定在每平方米6000元以下,是出了名的房价洼地。

  2015年,长沙住宅市场供求比下降至0.9,2016年进一步下跌至0.7。市场格局彻底转变为供不应求,土地供应量急剧减少恶化了这一局面。长沙供应住宅用地2015年仅189万平方米,2016年332万平方米,2017年长沙计划供应住宅用地325万平方米,但截至8月底,长沙土地出让仅完成年计划的16.3%。

  2017年上半年,长沙内六区成交土地楼面价3654元/平方米,同比涨106%,房价也随之飙升。

  8月28日,国土资源部及住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  这对当下的土地制度无疑是一次革命性冲击,为加大土地供应开辟了一个新渠道。深圳一位城市规划师说,深圳城市快速扩张,城中村名义下的土地不少,如果能大量入市,也许能抑制房价。他更期待的是,集体土地不光进入租赁市场,而是与国有土地一样直接入市,“那将是房地产市场的黑天鹅。”

  下狠手遏制炒房客

  市长们一只手管卖方,另一只手管买方。在供给侧,大量建设保障房,确保刚需;加大土地供应,开闸放水,无疑都将稳定房地产市场。在需求端,落实中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,斩断炒房链条、防止房价上涨“自我实现的预期”同样不能放松。

  2016年年底,温州炒房团、上海炒房团等曾集体奔赴山城。合肥房价迅速上涨的元凶之一便是炒房团。今年上半年,炒房团又盯上了长沙。一个炒房团声称,长沙的每一个新盘都不能放过,搅得长沙市场风声鹤唳上涨预期下,从刚需人群到炒房客集体上车,造成大拥堵,是长沙房价上涨的重要原因。

  很多城市现在已经全面进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代,掐断炒房链条其实并非难事,关键是看地方政府的执行力度。

  在合肥,部分二手房下跌40%的主要原因就是炒房客被套牢之后急于出手。

  开发商倒是乐见炒房,捂盘惜售也可以推升房价。今年,因为限价,不少开发商更不愿将达到预售条件的房子推向市场,以此与政府博弈。如果政府严令工程进度达到预售条件项目上市,严查捂盘惜售行为,也可快速缓解供应的短缺。武汉、合肥、南京等城市已经这么做了。

  不过,也有狠不下心的。今年6月份,保利天禧楼盘捆绑精装修,长沙市住房和城乡建设行政执法局已认定其属于捆绑消费,变相抬高房价涉嫌违规,却表示管不了。

  房地产泡沫这头灰犀牛正越走越近,凶猛的房价远远超出了普通民众的承受能力。就连华为创始人去年也忍不住吐槽:华为员工都买不起深圳的房子,而华为员工收入高“地球人都知道”。

  任正非还抛出“高地价、高房价,导致生产要素成本急剧上升,必然导致中国企业的竞争力下降”的论断。人们不愿意干实业,觉得“干什么都不如炒房”,这不仅不利于实体经济的转型升级和创新,而且会扭曲整个社会的价值观、财富观,长远来看,对我国未来的总体竞争力会带来很大的负面影响。

  符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制正在逐步建立,各地房地产调控的大招、狠招频出。我们呼吁,让调控的风暴来得更猛烈些吧。

  (来源:腾讯网)

  (责任编辑:fanxiaoming.sh)

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