黄欣伟:限购导致外溢,但外溢还有被质疑和深度课题可究

2017-07-04 14:24:01
来源:房王网
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  摘要:时至今日,大多数无良砖家的行为方式来一句:“我说吧,这轮调控是动真格的”,此为第一反应即本能,比如那个谁谁,比如那个谁谁谁,敬请对号入座。

  时至今日,大多数无良砖家的行为方式来一句:“我说吧,这轮调控是动真格的”,此为第一反应即本能,比如那个谁谁,比如那个谁谁谁,敬请对号入座。

  这种装先知先觉的保障体系,在于彼时需要为“我早就说过”来找理由,无外乎整体经济不振、政策反市场化、货币超发、民间需求等等,说的人其实自己也累,但的确说不出有别于此,理解万岁所以不点谁谁和谁谁谁的名。

  今天再去用数据和咬文嚼字来阐述房地产市场,已经有点审美疲劳了,那么这次和以前的诸多各次有何不同?

  “这次的调控和之前,为什么要警觉?假设主管部门和被管理者包括开发商和消费者是一对恋人,这次调控是又一次恋人吵架的放狠话,从2003年开始的调控叫做‘你给我滚出去’,至于你究竟滚到哪里去和我无关,反正别在我眼前出现;这次则不同,这次的狠话叫做‘你给我滚到那里去’,这是定向驱赶,因为你不去那里不行”,但那里又非理想地。

  以上是2016年10月8日接受【地产零距离】采访时的视频,可以去调来看,包括时间和比喻句。

  之所以做出这个判断,是那个时段的两个讯号与众不同:

  第一,从去年的9月30日,从成都开始,逐步宣布部分二三线城市限购,等于是按照换位思考的路径,把上海客户可能的流向动线给先封闭了,至少长假在“不怕不怕上海不怕”的乐观情绪中渡过,最后宣布了上海的各项政策,先掐断了后路再逆行调控,这招至少够精到。

  第二,从长假之后上海出台了系统化的“调控政策包”之后,按照常规思路去意淫接下来哪些城市会受益,会“上海着火全国收容”,突然发现能去的都已经不是二线甚至三线了,甚至第一个手的五根指头已经不够用了,开发西部的号召在那个时候有点孙猴子怎么逃得出如来佛掌心的笃定,想必在一线的感受到了这种惊悚感。

  现在回顾去年四季度至今的市场变化,外溢是最大曝光率的专业名词,的确以环上海为例,甚至出现了某些城市“房子卖光、没房子卖、有房不卖(等涨价)、托关系找房子”这四类供需倒挂现象。

  但是,一个外溢被舆论、传媒、业界甚至市井,当成槟榔嚼了大半年够了吧,我们的从业者能不能改掉起哄的自甘堕落,说一点“我怎么没想到呢”的观点呢?百花齐放叫了几十年,出来的都是张三这么说李四这么说王二麻子还是这么说的思想统一,砖家没骨气没水平,你又何必怪罪消费者跟风不冷静呢?!

  至少有几个问题是可以考量的,这次真的是要抛砖引玉了,只要李鬼能回答通顺,就拜你为李逵。

  1、 【限购之后,只有外溢就没有回流,水真的只会往低处流】

  原则上,一线城市的限购,配合了宏观的实体经济、中观的货币超发等不利因素,的确支持了变资金为资产的不动产购置大环境,至少微观楼市是最大避险港。

  但是,这背后之所以没有实现一边倒的思想统一,或者存在少数派的声音和思维,就证明有不同观点在博弈,甚至出现了局部的行为尝试和挑战:

  A、 既然房票有限,当然要投在最优价值的房子(地段),趁着市中心因为政策恐慌的疯涨遏制,换掉二三线城市和地段的筹码进行集权式投资,回归市中心,是不是一个合理逻辑的选项?

  B、 外溢置业的刚性优势,在于购买资格和总价优势,至于今天的外溢成交客户有多么看好甚至多么了解这个未知的外溢城市和项目,我看是未必,有些营销来自于美好,有些来自于慌不择路,有几个投资者是冲着租金去的?既然都是短线,在变幻市场中是不存在忠诚的。

  C、 对多套房产拥有者而言,其对于手中物业的投资性能已足够清楚,哪些是弹性物业哪些是死鱼一条都有了事实佐证,这些N套所有者的投资,对N+1是锦上添花,对N-1却是势在必行。

  D、 今天一二三线城市的房价格局,应该是具有不同层级城市的价差范畴的,一线城市拉大了差距,和下游二三线城市拉近了差距,都会在一定程度上形成回流置业的冲动和欲望,假设上海和南京的同样地段,原先是两倍差价,无论是放大到3倍抑或缩小到1.5倍,南京消费者都会有“要不要一步到位买上海”的思想动因。

  2、 【就算外溢被成立,是递减式外溢还是断崖式外溢,当中必有抉择】

  就像今天的营销中一个不可避免的专有名词叫截客,那么就算我们片面认为限购导致了外溢而且是从上而下的,那么是递减还是断崖呢?这又是一道选择题。

  上海的一个首付,可以选择在三线城市的全款,可以选择在四线城市“全款付清还有养老本钱”,彼时就不是一个房地产命题,而是消费者的生活方式问题了,所以一线限购买二线,二线限购买三线的本能递进思维,基本等于没思维。

  十多年前,上海有些非市中心楼怕打出过类似于【天山向西4000米,房价便宜4000元】的广告,深层次传递的一个讯号,就是“向西四公里”的,想要和“向西一二三公里”的抢夺份额咯,递减思维的朋友,点解?!

  就算消费者出于“不限购而且还不用贷款”的考虑,竞争层面也不会利好到唯我独尊没有竞品,这个问题老百姓可以肤浅我们的同行却为何天真到很傻级别呢?

  尽管人民币一再贬值一再不堪一再被普通人不懂的M2所诟病,但是真的“一点现金都不要全部换成房地产”的极端多头,想必也不是大概率人群吧。

  于是,“买套房子握点现金”的组合,就成了大多数外溢置业消费者的组合心态,这出于组合也出于分流风险,可以理解只是我们的砖家假装看不见。

  消费者选择递减式外溢还是断崖式外溢,其实是个量价比的权衡,就像上述那个广告:4000米兑换4000元/㎡,究竟值不值得?

  今天遍及上海的地铁房,谁又拿【一站多少钱】或者【这一站和哪一站有何不同】来做过分析,总之地铁房就是要高开要涨价的代名词和暗示,给消费者顾问的职能,销售员推给媒体,媒体推诿购房者,说到底是(自己)看着办。

  3、 【这一波三四线城市热销,但这未必是一二三四五六七线城市的共同富裕】

  所谓理想丰满而现实骨感,盘活三四线城市,至少在宏观上是共同富裕协同发展,至于深层次我们小老百姓看不穿,更不敢乱说乱动。

  但是想要促成三四线城市变成理想城市,至少有两个必要条件:

  一是政策发话银行支持,而且是全力支持

  二是三四线城市有实体产业,不说招徕外来人口至少留住常住人口

  至少从目前来看,以上两点的逻辑面临很大的各怀鬼胎,并有可能成为一厢情愿:

  首先,就算我们目前并不纯粹的市场经济体系,但银行并不完全听命于政策(何况政策比演唱会还要多,哪里听得过来),所以政策本身是输血令但自己没有血,所以银行一旦从自身立场评估下来,最最实在的就是“有产业否→产业有市场否→有回报率否→目前有抵押品否”,四个否的评估是功利而现实的,政策今天没有你想象的那么蛮横了。

  其次,今天中国的人口走向就是一句话:向大城市靠拢。忽悠所描述的愿景,日益增长的民间智商,特别是到手的工资和还贷能力而言,更是无力的。今天的企业管理者,你再用未来很美好去锁定员工的卖命选择权,结果不言自明,也是可以理解的,为什么换成了旁观我们就理所当然了呢?!

  三四线城市今天最大的吸引力是生活成本还有优势,那么生活成本是建立在有支付能力背景之下的,支付能力是要到大城市去淘金所获得的,所以又是一个无限不循环命题:赚钱→花钱→省着花钱。三四线城市,针对原住民消费是个悖论,如果要修复这句话让它成立,那么它或许是适合“在大城市奋斗几年之后回来置业生活度过余生”的,但这个观点还要面临“习惯了大城市的生活方式”的围剿和截客。

  砖家都是理科生,砖家都是数据控,砖家从不下一线。

  一线是案场,一线有购房者,不了解他们的处境和纠缠,砖家的“去石字旁之路”会异常艰难。

    来源:黄欣伟博客

(责任编辑:zhouyue01.)

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